在日常生活中，我们可能会遇到这样的困惑：“我明明拥有的物品，被他人私自转卖了，为何我却无法轻易追回？”或是“这房屋我明明居住多年，为何会被轻易地剥夺？”这些令人费解的现象，实则背后隐藏着民法中一个重要的原则——善意取得。
本期《公平的声音》，邀请民二庭法官助理宋颖通过典型案例为大家讲解《民法典》物权编中的一个重要法条第三百一十一条——善意取得制度。
首先，为了让大家更了解法条，宋颖向大家介绍了一个善意取得制度的简单模型。
甲和乙是好朋友，甲有一个相机，借给了乙，乙以合理的价格卖给了丙，甲丙争相机，相机到底归谁？
在这个案例当中，甲是相机的原主人，是所有权人，乙偷偷把不属于自己的相机卖给了丙，乙为无处分权人，丙以合理的价格从乙手中购买了相机，为受让人，最终法院会根据《民法典》第三百一十一条判决丙善意取得相机的所有权，而甲只能找乙请求赔偿。
善意取得制度的立法目的就像案例中法院的最终判决一样，以牺牲所有权的安全为代价，保障财产交易的安全，旨在降低交易成本，鼓励交易。
法条原文
《民法典》第三百一十一条：
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
不动产善意取得案例
李女士和朱某在离婚诉讼后，李女士获得了一套房屋，但因工作出差李女士未能在离婚判决后及时办理房产过户，房产证上的名字仍然是朱某。期间，朱某擅自通过中介机构将房屋卖给雷某，并完成过户。李女士返回后得知此事，遂以无权处分和错误登记为由，起诉不动产登记中心、朱某及雷某，要求撤销买卖合同及登记。
李女士认为离婚判决生效时房屋已归其所有，朱某无权处分。而雷某则辩称自己购买时不知房屋涉诉，已尽合理注意义务并完成登记，应属善意取得。不动产登记中心则表示，因李女士未申请过户及保全，且登记程序无误，不应撤销登记。
法院审理后认为，虽房屋在离婚判决后归李女士，但其未过户导致朱某有机会进行无权处分。雷某作为善意购买者，已支付合理对价并完成登记，且无恶意串通证据，故房屋应归雷某所有。最终，法院判决支持了雷某的权益，驳回了李女士的诉讼请求。因此，雷某善意取得了该房屋，李女士有权向朱某请求赔偿。
在不动产交易中，善意除了要支付合理对价外，还需要尽到合理的注意义务且没有过失，接下来宋颖为大家讲述了一个法院没有支持善意取得的案例。
2010年，赵某父亲将房屋出售给冯某，冯某付款入住但未过户。2015年赵某父亲去世，2021年赵某通过挂失补办房产证将该房登记自己名下，并随即抵押给小额贷款公司。冯某得知后，被要求搬离或偿还贷款，遂将赵某与贷款公司告上法庭，主张抵押无效。
小额贷款公司辩称其基于写有赵某名字的合法产权证善意取得抵押权。而冯某反驳，自己长期居住并付清房款，赵某恶意抵押不应受保护。二审聚焦小额贷款公司是否善意取得抵押权，调查发现，赵某挂失当天即与贷款公司签订抵押合同并迅速登记，且贷款额远低于房屋价值，显示出异常。法院认为，作为专业金融机构，贷款公司应充分调查抵押物状况，但其未核实房屋实际使用情况，未尽到合理的注意义务，存在重大过失。因此，二审法院支持冯某，确认小额贷款公司未善意取得抵押权，抵押无效。
在本案中，贷款公司没有完全尽到审查义务且和一个明显违约的出卖人之间合意设定抵押权，而冯某没有任何过错全额支付了房款、居住生活了多年，显然法律要保护冯某的权益，当然贷款公司对赵某的债权肯定是成立的，他依然可以起诉赵某偿还贷款。
节目最后，宋颖提醒大家，房产是生活中至关重要的资产，在房产交易中务必谨慎对待。首先，应当选择通过正规中介公司进行交易，中介能作为第三方见证，确保协商过程的透明与公正，有效减少纠纷。其次，需要亲自到不动产登记中心咨询，了解房产的最新登记状况与法律规定，这是保障自身权益的关键步骤。再次，在取得房产后务必尽快办理不动产登记手续，将房产权属明确化，避免因拖延而产生不必要风险。最后，切记“贪小便宜吃大亏”，在交易中应保持理性，警惕低价诱惑，确保交易的真实性与合法性，以免因小失大，导致利益受损，追悔莫及。
